Leitsätze Niederschrift




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Wohnungseigentümer


 
Die Leitsätze werden zum Teil nur insoweit wiedergegeben, wie ein Bezug zum oben genannten Thema besteht.


Die Niederschrift über Beschlüsse der Wohnungseigentümer ist spätestens eine Woche vor Ablauf der Anfechtungsfrist aufzunehmen. Ob die Niederschrift als Ergebnisprotokoll oder als Ablaufprotokoll erstellt wird, steht im Ermessen des Verwalters.

BayObLG, Beschluß vom 17. Juli 1972, 2 Z 16/72



Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen ein Wohnungseigentümer Berichtigung der Versammlungsniederschrift verlangen kann.

BayObLG, Beschluß vom 21. Februar 1973, 2 Z 3/73



Ob eine Regelung zur Verwaltung einer Wohnungseigentumsanlage in einem Protokoll über eine Wohnungseigentümerversammlung ein Beschluß ist, hängt nicht davon ab, daß diese Regelung als Beschluß gekennzeichnet ist; entscheidend ist vielmehr, ob sich aus den Gesamtumständen ergibt, daß die Wohnungseigentümer eine verbindliche Regelung durch eine Abstimmung herbeiführen wollten.

LG Hamburg, Beschluß vom 24. Juni 1976, 10 T 19/75



Die Feststellung des Ergebnisses der Abstimmung in der Versammlungsniederschrift ist für die Frage des Zustandekommens eines Eigentümerbeschlusses nicht entscheidend.

BayObLG, Beschluß vom 2. Januar 1984, 2 Z 15/83



Unwirksamkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer wegen einer nicht der Teilungserklärung entsprechenden Protokollierung.

OLG Oldenburg, Beschluß vom 16. März 1984, 5 W 41/83



Soweit von der Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Berichtigung einer inhaltlichen unrichtigen Niederschrift über eine Wohnungseigentümerversammlung und zugleich die Feststellung begehrt wird, daß bestimmte in der Niederschrift enthaltene Beschlüsse der Wohnungseigentümer inhaltlich unrichtig wiedergegeben sind, gilt für diese Anträge wie für die Beschlußanfechtungsverfahren die Monatsfrist des § 23 Abs.4 WEG.

OLG Hamm, Beschluß vom 24. Januar 1985, 15 W 450/84



Ist im Protokoll einer Eigentümerversammlung eine rechtsverbindliche Erklärung eines Wohnungseigentümers aufgenommen, so hat dieser ein Rechtsschutzbedürfnis im Sinne des § 43 WEG, daß das Protokoll unter Umständen berichtigt wird.

LG Hildesheim, Beschluß vom 26. August 1985, 5 T 207/85



Der Verwalter ist verpflichtet, einem Wohnungseigentümer zu einer Eigentümerversammlung einzuladen und ihm Abschriften oder Kopien der Protokolle über die jeweiligen Eigentümerversammlungen zu übermitteln, solange dieser noch im Grundbuch als Eigentümer einer Eigentumswohnung eingetragen ist.

AG Essen, Beschluß vom 31. Oktober 1985, 96 II 104/84



Als Geschäftswert von Unterschriftsbeglaubigungen auf der Niederschrift über den Bestellungsbeschluß eines Verwalters ist nach § 30 Abs. 2 KostO der Wert regelmäßig mit 5.000, - DM anzunehmen. Eine Schätzung auf der Grundlage des Wertes oder der Größe der Wohnanlage ist nicht möglich.

OLG Stuttgart, Beschluß vom 6. Mai 1988, 8 W 487/87



Dem Wohnungseigentümer steht kein Anspruch zu, private Aufzeichnungen des Versammlungsleiters einzusehen, die dieser sich zur Vorbereitung der Niederschrift über die Wohnungseigentümerversammlung angefertigt hat.

KG Berlin, Beschluß vom 12. September 1988, 24 W 2242/88



Dem Wohnungseigentümer steht ein Anspruch auf Berichtigung des Protokolls einer Wohnungseigentümerversammlung nur dann zu, wenn er durch den Inhalt des Protokolls rechtswidrig beeinträchtigt wird oder wenn eine rechtsgeschäftlich erhebliche Willenserklärung falsch protokolliert worden ist.

KG Berlin, Beschluß vom 20. März 1989, 24 W 3239/88



Die inhaltlich Gestaltung eines Ablaufprotokolls, das über den gesetzlichen Mindestinhalt der Niederschrift nach § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG hinausgeht, unterliegt der grundsätzlich freien Ermessensausübung des Verwalters. Ein Berichtigungsanspruch kommt nur bei einem eindeutigen Ermessensfehlgebrauch des Verwalters in Betracht.

OLG Hamm, Beschluß vom 25. April 1989, 15 W 353/87



1. In einem Wohnungseigentumsverfahren kann der Verwalter nur dann nicht Zustellungsvertreter der übrigen Wohnungseigentümer sein, wenn entweder ein dem § 185 ZPO vergleichbarer Fall oder sonst ein in der Sache begründeter Interessenkonflikt vorliegt, der befürchten läßt, der Verwalter werde die übrigen Wohnungseigentümer nicht sachgerecht informieren.

2. Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, daß das Protokoll einer Eigentümerversammlung von der nächsten Versammlung zu bestätigen ist, so fehlt vor einer solchen Bestätigung für einen Antrag auf gerichtliche Feststellung, welche Protokollfassung maßgeblich ist, das Rechtsschutzbedürfnis.

BayObLG, Beschluß vom 9. August 1989, 2 Z 60/89



Die Niederschrift über die Versammlung der Wohnungseigentümer ist eine Privaturkunde i.S. von § 416 ZPO, der hinsichtlich der Richtigkeit und Vollständigkeit ihres Inhalts keine gesetzliche Beweiskraft zukommt. Für die Feststellung, mit welchem Inhalt ein Eigentümerbeschluß gefaßt worden ist, können auch andere Beweismittel herangezogen werden. Von besonderer Bedeutung für die Feststellung sind objektive, für alle (auch die zukünftigen Wohnungseigentümer) erkennbare Umstände, die sich vor allem aus der Versammlungsniederschrift ergeben können.

BayObLG, Beschluß vom 27. Oktober 1989, BReg. 2Z 75/89



1. Fehlt die Unterschrift eines Wohnungseigentümers unter der Niederschrift über die Versammlung der Eigentümer, so ist der tatsächliche Beweiswert hinsichtlich der Richtigkeit und Vollständigkeit der Niederschrift beeinträchtigt.

2. Ein Anspruch auf Berichtigung einer Versammlungsniederschrift besteht unter dem Gesichtspunkt der ordnungsmäßigen Verwaltung auch dann, wenn der Verfasser bei der inhaltlichen Gestaltung eines Ablaufprotokolls, das über den gesetzlichen Mindestinhalt der Niederschrift nach § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG hinausgeht, von seinem Ermessen eindeutig fehlerhaft Gebrauch gemacht hat.

BayObLG, Beschluß vom 5. Dezember 1989, 2 Z 121/89



Eigentümerbeschlüsse sind nach ihrem objektiven Erklärungswert auszulegen, wobei Begleitumstände zu berücksichtigen sind, soweit sie im Versammlungsprotokoll ihren Niederschlag gefunden haben. Die Auslegung obliegt dem Tatrichter und ist vom Rechtsbeschwerdegericht nur auf Rechtsfehler nachprüfbar.

BayObLG, Beschluß vom 9. November 1989, BReg. 2 Z 98/89



Beruht ein als solcher verkündeter und protokollierter Beschluß der Eigentümerversammlung auf einer Abstimmung ohne Stimmrecht, so ist er nicht zustandegekommen und ein sogenannter Nichtbeschluß.

KG Berlin, Beschluß vom 20. Dezember 1989, 24 W 1805/89



Wenn der Verwalter nicht verpflichtet ist, Abschriften der Niederschriften über die Eigentümerversammlungen an alle Wohnungseigentümer zu versenden, ist die verspätete Übersendung einer derartigen Niederschrift kein Grund zur Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen der Versäumung der Anfechtungsfrist für einen Eigentümerbeschluß.

BayObLG, Beschluß vom 20. März 1991, 2 Z 8/91



1. Bei Auslegung von Eigentümerbeschlüssen ist allein auf den Sinn abzustellen, der sich aus der nach § 24 Abs. 6 WEG aufgenommenen Niederschrift ergibt.

2. Diese Auslegung hat das Rechtsbeschwerdegericht selbst vorzunehmen; es ist nicht darauf beschränkt, die Auslegung der Tatsacheninstanz auf Rechtsfehler zu überprüfen.

OLG Stuttgart, Beschluß vom 11. April 1991, 8 W 422/90



Eigentümerbeschlüsse sind nach ihrem objektiven Erklärungswert auszulegen; dabei können jedoch Umstände berücksichtigt werden, die im Versammlungsprotokoll ihren Niederschlag gefunden haben.

BayObLG, Beschluß vom 9. Oktober 1991, 2 Z 84/91



1. Die Feststellung, ob die Eigentümer einen Beschluß gefaßt haben, ist ebenso wie die Auslegung von Eigentümerbeschlüssen grundsätzlich Sache des Tatrichters.

2. Eigentümerbeschlüsse sind grundsätzlich nach ihrem objektiven Erklärungswert auszulegen. Soll den Wohnungseigentümern durch Beschluß eine Zahlungspflicht neu auferlegt werden, so muß dies für die Adressaten klar erkennbar sein.

3. Eine wesentliche Bedeutung für die Feststellung, ob ein Eigentümerbeschluß zustande kam, und für dessen Auslegung, kommt der Versammlungsniederschrift zu. Bei der Auslegung können auch Begleitumstände herangezogen werden, die in der Niederschrift ihren Niederschlag gefunden haben.

4. Bei Versäumung der Frist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG kann entsprechend § 22 Abs. 2 FGG Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gewährt werden. Ein Wiedereinsetzungsgrund ist grundsätzlich dann gegeben, wenn der Beschlußgegenstand in der Einladung zur Versammlung nicht angegeben war, in der Versammlung die Beschlußfassung nicht eindeutig war und die Versammlungsniederschrift dem Wohnungseigentümer erst nach Ablauf der Monatsfrist zugegangen ist.

BayObLG, Beschluß vom 7. November 1991, 2 Z 99/91



Ein wirksamer Beschluß über Jahresgesamt- und Einzelabrechnung setzt nicht voraus, daß die Abrechnungen in der Niederschrift über die Eigentümerversammlung ausdrücklich bezeichnet sind. Es genügt, daß die entsprechenden Abrechnungen vor der Eigentümerversammlung den Wohnungseigentümern übersandt und in der Versammlung erörtert wurden, sowie anschließend dem Verwalter Entlastung erteilt wird.

BayObLG, Beschluß vom 18. März 1993, 2Z BR 5/93



Legt ein Verwalter, der in Verfahrensstandschaft einen Wohngeldanspruch geltend macht, zum Nachweis des zugrundeliegenden Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung eine umfangreiche Niederschrift über die Eigentümerversammlung vor, so liegt ein Verstoß gegen die Amtsermittlungspflicht der Gerichte nicht vor, wenn sie nicht die gesamte Niederschrift überprüfen und daher keine Kenntnis von einem weiteren Eigentümerbeschluß erhalten, durch den der Verwalter abberufen wurde. Es ist vielmehr Sache des in Anspruch genommenen Wohnungseigentümers, sich auf einen solchen Eigentümerbeschluß zu berufen.

BayObLG, Beschluß vom 10. August 1993, 2Z BR 86/93



Stellt die Teilungserklärung zusätzlich zu den gesetzlichen weitere Formerfordernisse für die Gültigkeit von Wohnungseigentümerbeschlüssen auf (hier: Protokollierung mit drei Unterschriften), führt allein dieser Mangel nicht zur Ungültigkeitserklärung im gerichtlichen Beschlußanfechtungsverfahren.

KG, Beschluß vom 18. August 1993, 24 W 1386/93



Ist die in der Einladung zur Eigentümerversammlung und in der Niederschrift über die Versammlung als Tagesordnungspunkt die Vorlage und Genehmigung der Hausgeldabrechnung und die Entlastung des Verwalters für das gesamte Verwalterhandeln genannt und werden in der Eigentümerversammlung die Hausgeldabrechnung genehmigt und der Verwalter entlastet, so ist nicht nur die Jahresgesamtabrechnung, sondern auch die Einzelabrechnung genehmigt.

BayObLG, Beschluß vom 18. Oktober 1994, 2Z BR 68/94



1. Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen Versäumung der Anfechtungsfrist nach § 23 Abs. 4 WEG kann nicht gewährt werden, wenn der Wohnungseigentümer damit rechnen mußte, daß in der Eigentümerversammlung ein ihm nachteiliger Beschluß gefaßt wird, und er dennoch rechtzeitige Erkundigungen unterläßt. Dies gilt auch dann, wenn der Verwalter verpflichtet war, Protokollabschriften rechtzeitig zu versenden.

2. Der Einwand des Rechtsmißbrauchs beim Zustandekommen von Eigentümerbeschlüssen ist im Wege der Beschlußanfechtung geltend zu machen. Die Nichtigkeit eines Eigentümerbeschlusses kann mit diesem Einwand nicht begründet werden.

3. Die unterbliebene Einladung einzelner Wohnungseigentümer zu einer Eigentümerversammlung führt nicht zur Nichtigkeit der in der Versammlung gefaßten Beschlüsse.

4. Einwendungen zur Frage der Beschlußfähigkeit der Eigentümerversammlung können nur im Wege der rechtzeitigen Anfechtung nach § 23 Abs. 4 WEG geltend gemacht werden. Die Nichtigkeit eines Eigentümerbeschlusses kann mit diesen Einwendungen nicht begründet werden. Dies gilt auch für die Frage, ob im Falle der Vertretung eine ordnungsgemäße Bevollmächtigung vorlag.

OLG Düsseldorf, Beschluß vom 5. Dezember 1994, 3 Wx 536/93



Maßgeblich für die Auslegung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung ist wegen ihrer Drittwirkung (§ 10 Abs. 3 und Abs. 4 WEG) allein der protokollierte Wortlaut und der Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung ergibt.

OLG Köln, Beschluß vom 9. Januar 1995, 16 Wx 167/94



1. Von der Durchführung einer mündlichen Verhandlung im Beschwerdeverfahren darf nicht abgesehen werden, wenn das Landgericht die Entscheidung des Amtsgerichtes aufheben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Amtsgericht zurückverweisen will.

2. Ein wirksamer Antrag auf Ungültigkeitserklärung von Eigentümerbeschlüssen liegt vor, wenn zunächst sämtliche Beschlüsse einer Eigentümerversammlung angefochten werden, weil der Verwalter das Protokoll über die Eigentümerversammlung nicht innerhalb der Anfechtungsfrist verschickt hat und der Antrag auf Ungültigkeitserklärung nach Ablauf der Anfechtungsfrist auf bestimmte Tagesordnungspunkte beschränkt wird.

BayObLG, Beschluß vom 30. Mai 1995, 2Z BR 41/95



1. Unter § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG fällt auch der Antrag festzustellen, daß ein Eigentümerbeschluß mit einem bestimmten (in einer Versammlungsniederschrift protokollierten) Inhalt nicht zustandegekommen ist.

Offen bleibt, ob ein solcher Antrag der Monatsfrist des § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG unterliegt.

2. Auch wenn nur ein Wohnungseigentümer, der zugleich Versammlungsleiter ist, in der Versammlung anwesend ist, kann ein Eigentümerbeschluß gefaßt werden. In diesem Fall ist die Stimmabgabe keine empfangsbedürftige Willenserklärung. Unverzichtbar ist aber die Kundgabe der Stimmabgabe in der Versammlung. Es reicht nicht aus, daß der Versammlungsteilnehmer später nur eine Niederschrift über Eigentümerbeschlüsse abfaßt.

BayObLG. Beschluß vom 7. Dezember 1995 - 2Z BR 72/95



1. Im Wohnungseigentumsverfahren ist es zwar zweckmäßig, nicht aber zwingend geboten, Erklärungen und Anträge eines Beteiligten in der mündlichen Verhandlung in einem Protokoll schriftlich niederzulegen und sie vorlesen und genehmigen zu lassen.

2. Ist die Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt, können neue Sachanträge nicht mehr gestellt werden.

BayObLG, Beschluß vom 18. April 1996, 2Z BR 126/95



Der Geschäftswert eines Verfahrens über die Berichtigung des Protokolls einer Wohnungseigentümerversammlung bemißt sich nach dem Interesse der Beteiligten an der Berichtigung, nicht nach den bloßen Berichtigungskosten.

BayObLG, Beschluß vom 9. Juli 1996, 3Z BR 106/96



Wird ein Wohnungseigentümer weder durch die Ankündigung in der Einladung noch durch die rechtzeitige Übersendung eines Versammlungsprotokolls spätestens eine Woche vor Ablauf der Anfechtungsfrist über einen Beschlußgegenstand unterrichtet, ist die Versäumung der Anfechtungsfrist gemäß § 23 Abs. 4 WEG unverschuldet und dem Wohnungseigentümer Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren.

KG, Beschluß vom 8. Januar 1997, 24 W 4957/96



1. Der Umbau eines im Aufteilungsplan als Waschküche bezeichneten Raums in einen Versammlungsraum bedarf als bauliche Veränderung und als eine von der festgelegten Zweckbestimmung abweichende Gebrauchsregelung der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

2. Ein der Anfechtung nicht unterliegender Nichtbeschluß liegt grundsätzlich vor, wenn die Wohnungseigentümer zwar mit Mehrheit für einen Antrag stimmen, aber ihnen bei der Abstimmung bewußt ist, daß Stimmenmehrheit nicht ausreicht und die Versammlungsniederschrift keinen Zweifel an der Ablehnung des Antrags offenläßt.

BayObLG, Beschluß vom 13. Februar 1997, 2Z BR 115/96



1. Der Beschluß einer Eigentümerversammlung, der sich nach seinen in der Niederschrift wiedergegebenen Wortlaut auf eine Regelung zur Durchführung einer baulichen Veränderung beschränkt (hier: Umgestaltung der Gartenanlage), kann nicht dahin ausgelegt werden, daß gleichzeitig auch eine Regelung über die gemeinschaftliche Kostentragung entsprechend dem allgemeinen Verteilungsschlüssel getroffen worden ist.

2. Die Kostenfreistellung nach § 16 Abs. 3 Halbsatz 2 WEG betrifft alle Fälle, in denen ein Wohnungseigentümer einer baulichen Veränderung nicht zugestimmt hat. Sie beschränkt sich nicht auf den Fall, daß die Zustimmung eines Wohnungseigentümers nach §§ 22 Abs. 1 Satz 2, 14 Nr. 1 WEG nicht erforderlich war.

3. Durch die Bestandskraft eines Mehrheitsbeschlusses, der die Durchführung einer baulichen Veränderung vorsieht, verliert der nicht zustimmende Wohnungseigentümer nicht das Recht, von den durch diese Maßnahme veranlaßten Kosten freigestellt zu werden.

OLG Hamm, Beschluß vom 24. März 1997, 15 W 314/96



Eine in der Teilungserklärung enthaltene Bestimmung, daß zur Gültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung die Protokollierung des Beschlusses erforderlich ist und das Protokoll von zwei von der Eigentümerversammlung bestimmten Wohnungseigentümern zu unterzeichnen ist, ist wirksam. Ein Verstoß hiergegen macht den Beschluß anfechtbar.

BGH, Beschluß vom 3. Juli 1997, V ZB 2/97



1. Stimmen die Wohnungseigentümer mit Mehrheit für einen Antrag, ist ihnen aber bei der Abstimmung bewußt, daß Stimmenmehrheit nicht ausreicht und läßt die Versammlungsniederschrift keinen Zweifel an der Ablehnung des Antrags offen, dann liegt in der Regel ein Nichtbeschluß vor.

2. Für die Frage, ob ein Beschluß oder ein Nichtbeschluß vorliegt, kommt der Feststellung des Verwalters in der Versammlung oder in der Versammlungsniederschrift keine ausschlaggebende oder konstitutive Bedeutung zu.

3. Die Feststellung, ob ein Eigentümerbeschluß zustande gekommen ist und welchen Inhalt er hat, ist grundsätzlich Sache des Tatrichters. Das Rechtsbeschwerdegericht kann die hierzu getroffenen Feststellungen nur beschränkt, nämlich auf Rechtsfehler nachprüfen.

4. Die Prüfung, ob ein Eigentümerbeschluß gefaßt wurde, muß ebenso wie die Auslegung eines solchen Beschlusses nach objektiven Maßstäben vorgenommen werden. Dabei können auch Begleitumstände herangezogen werden, die in der Versammlungsniederschrift zum Ausdruck kommen.

BayObLG, Beschluß vom 18. Mai 1998, 2 Z BR 51/98



Unterläßt ein Wohnungseigentümer, der trotz Einladung an einer Eigentümerversammlung nicht teilgenommen hat, sich vor Ablauf der Anfechtungsfrist danach zu erkundigen, welche Beschlüsse gefaßt worden sind, ist die Fristversäumung nicht unverschuldet i.S.d. § 22 Abs. 2 FGG. Eine Pflicht des Verwalters, die Protokolle rechtzeitig zu übersenden, besteht i.d.R. nicht.

OLG Hamm, Beschluß vom 22. Juni 1998, 15 W 156/98



 


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